Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı koordinesinde yürütülen ve İzmir’in de aralarında bulunduğu yedi pilot ilde uygulanan Dünya Bankası destekli “İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi”, kentsel dönüşümde hem finansman modellerini hem de hukuki dinamikleri yeniden şekillendiriyor.
Yaşar Üniversitesi Hukuk Fakültesi İdare Hukuku Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Doç. Dr. Onur Kaplan, projenin en önemli etkisinin kentsel dönüşümün odağını müteahhitten malike kaydırması olduğunu belirterek, sürecin geleneksel kat karşılığı modelinden malikin işveren konumunda yer aldığı götürü bedelli yapım sözleşmelerine dönüşmesini sağladığını vurguladı.
Riskleri azaltıyor
Kredinin doğrudan riskli yapı maliki olan gerçek kişilerin hesabına yatırılarak bloke edildiğini ve inşaatın ilerleme seviyesine göre Kentsel Dönüşüm Başkanlığı bildirimiyle kademeli olarak müteahhide aktarıldığını belirten Doç. Dr. Onur Kaplan sözlerini şöyle sürdürdü: “Bu uygulama süreç üzerinde ciddi bir idari denetim imkânı doğurmaktadır. Ancak pilot uygulama, kılavuzlarda sayılan ve İzmir’in de içinde olduğu yedi ille sınırlı. Bu durum gösteriyor ki, şu aşamada bir makro çözüm değil, daha ziyade bir finansman modeli denemesidir. Aylık yüzde 0,69 faiz, 180 ay vade ve ilk yıl geri ödemesiz kredi piyasa şartlarının belirgin biçimde altındadır. Geri ödemesiz dönemin inşaat süresinin bir kısmıyla örtüşmesi, her malikin birbirinden bağımsız olarak aynı anda hem kira hem taksit ödemesini önler. Bir yönüyle konuya özendirme ve destekleme faaliyetidir. Ayrıca belirli kategoriler ile A ve B sınıfı enerji kimlik belgesine sahip binalar için ek faiz indirimi uygulanıyor.”
Hak kaybına dikkat
Kentsel dönüşüm sürecinde mülk sahiplerinin hak kaybına uğradığı iki temel eşiğe işaret eden Doç. Dr. Kaplan, riskli yapı raporunun tebliğinden itibaren başlayan 15 günlük yasal itiraz süresinin ve paylaşım esaslarının belirlendiği anın hayati önem taşıdığını ifade etti. Karara katılmayan maliklerin arsa paylarının açık artırmayla satılması aşamasında tespit edilen rayiç bedellerin malik beklentisinin altında kalabildiğine değinen Kaplan; özel hukuk tarafında teslim gecikmeleri, eksik işler ve tapu iptal davalarının, idari yargıda ise riskli yapı tespiti ile ruhsat iptali davalarının öne çıktığını belirtti.
“Hukuki destek imza atılmadan önce alınmalı”
Süreçte hak kaybı yaşanmaması için profesyonel hukuki desteğin ihtilaf çıktıktan sonra değil, henüz imza atılmadan önce alınması gerektiğini belirten Doç. Dr. Kaplan; riskli yapı raporunun tebliğ edildiği ve müteahhit tekliflerinin değerlendirildiği aşamanın en doğru zaman olduğunu ifade etti. Doç. Dr. Kaplan, sözleşmelerde özellikle hangi maddelerin dikkatle incelenmesi gerektiği konusunda ise, “Bağımsız bölüm bazında eklentileri de gösteren paylaşım cetveli, teslim süresi ile bu sürenin başlangıç anı, uygulanabilir bir gecikme cezası, arsa payı devrinin peşin değil ruhsat ve iskân aşamalarına bağlı kademeli yapılması ve teminat ile fesih hâlinde tasfiyenin nasıl yapılacağı incelenir. Kredili modele özgü olarak hak ediş takvimi ve karşılığı yapılmayan hak ediş riskinin kimde kalacağı açıkça yazılmalıdır” diye konuştu.
